В 2025 году выбор между новостройкой и вторичным жильем станет сложной дилеммой для многих покупателей. Высокая ключевая ставка, рост кредитных ставок и изменчивая рыночная ситуация, а также ужесточение условий по ипотеке делают выбор еще сложнее. Рассмотрим, какая покупка принесет больше выгоды и какие подводные камни скрыты за каждым вариантом.
Сравним новостройки и вторичное жилье по нескольким параметрам.
Цена и стоимость квадратного метра
Новостройки. Одним из ключевых факторов для покупателей является цена. В России стоимость квадратного метра в новостройках выше, чем на вторичном рынке. Это связано с подорожанием строительных материалов, инфляцией и повышением цен на землю, а также льготными ипотечными программами на новостройки. По данным Росстата, в третьем квартале 2024 года средняя цена квадратного метра на первичном рынке жилья достигла 175 тысяч рублей, а на вторичке — 111 тысяч рублей. Итого, покупка квартиры на первичном рынке почти в 1,5 раза дороже, рассчитывает главный аналитик ПСБ Лаура Кузнецова.
Тем не менее, на начальных стадиях строительства, например, на этапе котлована, можно купить квартиру по более низкой цене, чем вторичное жилье.
Вторичный рынок. Цены на вторичное жилье, в среднем по России, стабильнее и ниже. Здесь больше предложений по доступным ценам, особенно в старых жилых массивах или пригородах. Однако ситуация меняется в зависимости от региона и города.
По данным Restate, стоимость квадратного метра на первичном рынке Москвы составляет около 395 тысяч рублей, на вторичном — 450 тысяч рублей. Такие необычные цены (вторичка дороже новостроек) связаны с преимуществами вторичных квартир в Москве: транспортной доступностью, развитой инфраструктурой и возможностью быстрого заселения, добавляет аналитик маркетплейса Иван Багетов.
«Тенденция смещения спроса на вторичный рынок ведет к тому, что покупка на первичном рынке может быть выгоднее в отдельных локациях. Снижение спроса на новостройки позволяет найти жилье с выгодным дисконтом. Особенно выгодна покупка в новостройке в качестве инвестиций для перепродажи или аренды. Однако ипотечную покупку не стоит откладывать, так как ожидается подорожание», — говорит эксперт.
Доступность ипотечных программ и субсидий
Новостройки. Инструменты для приобретения новостройки сейчас разнообразнее, чем для вторичного жилья, отмечает руководитель департамента продаж «ЛСР. Недвижимость-М» Станислав Коршунов.
Новостройку можно купить в рассрочку, в том числе беспроцентную.
Оформить ипотеку на льготных условиях — например, семейную ипотеку, IT, дальневосточную.
Приобрести жилье за счет траншевой или комбинированной ипотеки, где часть кредита будет по льготной ставке, а другая — по рыночной.
Вторичный рынок. Покупка вторичного жилья при недостатке средств доступна только в ипотеку по рыночной ставке, которая сейчас превышает 28–29%. Рассматривать вторичку разумно, если покупателю доступно не менее 80% на первоначальный взнос, а кредит планируется погасить досрочно, говорит Станислав Коршунов.
Таким образом, при покупке за счет собственных средств выгоднее рассматривать вторичное жилье, а при использовании кредитных средств — первичное.
Инфраструктура и расположение
Новостройки. Покупка квартиры на первичном рынке предоставляется очевидное преимущество благодаря новизне и совершенству современных жилых комплексов. Эти объекты значительно превосходят вторичное жилье благодаря использованию передовых технологий, более продуманным подходам к благоустройству и их эстетике. Если вы приобретаете недвижимость в новостройке, стоит ожидать продукт высочайшего уровня с улучшенной эргономикой и планировками, что подтверждает руководитель консалтинговой фирмы "Этажи Девелопмент" Марсель Габдульманов. Однако, несмотря на эти положительные стороны, новостройки иногда строятся либо за городом, либо в более удалённых частях, и это может не всегда соответствовать предпочтениям жителей, желающих быстрее добираться до центра.
Вторичный рынок. В отличие от новостроек, вторичное жилье имеет преимущество наличием в уже развитых районах, отличающихся хорошей инфраструктурой: доступностью транспорта, магазинами, образовательными и медицинскими учреждениями. Благодаря этому, жилье на вторичном рынке может быть предпочтительным, если вам важна близость к всем необходимым объектам. Однако стоит учитывать, что в старых районах могут быть проблемы с перенаселением, парковкой и износом зданий, что может затруднить комфортное проживание.
Юридическая чистота и риски
Новостройки. Приобретение квартиры на первичном рынке связано с некоторыми юридическими рисками. В случае новостроек покупатель может столкнуться с задержками в строительстве или потенциальными проблемами с застройщиком. Важно тщательно проверять репутацию застройщика, наличие всех необходимых разрешений и документов, а также следить за ходом строительства. Однако, как подчеркивает эксперт Станислав Коршунов, приобретение новостройки напрямую от застройщика обеспечивает большую юридическую безопасность по сравнению с вторичным рынком.
Вторичный рынок. Покупка на вторичном рынке априори может показаться менее рискованной с юридической точки зрения — такое жилье уже прошло этапы регистрации и обладает своей правовой историей. Однако и здесь могут возникнуть непредвиденные проблемы, например, с наличием задолженностей по коммунальным платежам или обременениями имущества, о которых потенциальный покупатель должен быть осведомлён заранее.
Инвестиции в квартиру
Новостройки. Рассматривая инвестиционные перспективы, стоит отметить, что новостройки предоставляют более значительные возможности. На этапе строительства дома стоимость объектов может существенно вырасти по мере создания инфраструктуры. В периоды нестабильности первичное жилье показывает устойчивый рост цен. Однако важно правильно выбирать объект для инвестиций, чтобы он действительно прибавил в цене. Дмитрий Волков, управляющий сервисом "Самолет Плюс", отмечает, что большинство сделок в России выполняется для личного пользования, а инвестиционные покупки часто не превышают 10%.
Вторичный рынок. Выбор между новостройкой и вторичкой в основном определяется индивидуальными целями покупателя. Если покупатель стремится как можно быстрее переехать в новую квартиру, вторичное жильё будет оптимальным выбором. В ситуации, когда клиент не ускоряет процесс заселения или рассматривает жильё как доходный актив для сдачи в аренду, новострои могут оказаться более выгодным решением благодаря их большей ликвидности. Иван Багетов подчеркивает, что квартиры для инвестиций обычно приобретают в крупных городах с высоким спросом, таких как Москва, Московская область, Санкт-Петербург, Ленинградская область и Краснодарский край. В таких регионах доходность от инвестиций в недвижимость достигает 5-6,5%, по оценкам главного аналитика ПСБ Лауры Кузнецовой.
Ликвидность
Новостройки. Покупка квартиры в новостройке считается особенно привлекательной с точки зрения инвестиционной прибыли. Цены на жилье начинают расти с момента открытия продаж и сохраняют этот тренд ещё несколько лет после сдачи дома, что делает их привлекательными активами, имеющими долгосрочную ликвидность. Однако ситуация может варьироваться в зависимости от региона: в некоторых местах новостройки почти не появляются из-за трудностей с получением проектного финансирования, тогда как в других, например в Краснодарском крае и Калининградской области, наблюдается повышенный спрос, значительно превосходящий предложение, говорит Дмитрий Волков из компании "Самолет Плюс".
Вторичный рынок. Когда речь идет о недвижимости старше 15 лет, её цена имеет тенденцию снижения с каждым годом, что может ослабить ликвидность таких объектов. Вместе с тем, предложений на вторичном рынке традиционно больше, что позволяет покупателям выбрать вариант жилья с подходящим ремонтом и мебелью для быстрой переезда.
На каком этапе в 2025 году будет выгоднее брать ипотеку на первичное жилье, а в каких — на вторичное?
В 2025 году выгоднее всего брать льготную ипотеку на первичное жилье из-за низкой процентной ставки, утверждает ведущий эксперт ПСБ Лаура Кузнецова. В противном случае, даже учитывая возможность рефинансирования, кредитная переплата будет весьма значительной, так как ставки в ближайшие месяцы вряд ли существенно снизятся. На вторичном рынке ипотеку рассматривают как временный вариант для "перегруппировки": например, при ожидании продажи другого жилья, поясняет управляющий партнёр сервиса квартирных решений «Самолет Плюс» Дмитрий Волков. Из-за сокращения государственной поддержки и высокой ключевой ставки ипотека стала менее доступной — сейчас жилищный кредит более доступен в регионах, причём на новостройки, сообщают в ВТБ.
«При отсутствии острой необходимости в недвижимости, не стоит оформлять дорогие кредитные продукты на длительный срок, чтобы избежать будущих проблем с выплатами. Сейчас гораздо выгоднее размещать средства на высокодоходных вкладах в рублях. Если жилье требуется срочно, важно адекватно оценить свои финансы и изучить условия государственных программ с низкими ставками», — комментируют в банке.
При обращении к дорогим рыночным ипотечным программам разумнее взять небольшую сумму на короткий срок с крупным первым взносом, например, от продажи имеющейся недвижимости, советуют в банке. Это позволит быстро погасить долг и избежать значительных издержек по процентам. Заметим, что квартиры на вторичном рынке могут продаваться с существенной скидкой. «Это объясняется трудностью нахождения платежеспособных покупателей. Так что, если вы обладаете значительными средствами, покупка вторичного жилья может оказаться выгодной», — добавляют специалисты.
Как будут меняться цены на недвижимость в 2025
По мнению аналитика нашего маркетплейса Ивана Багетова, стоимость новостроек продолжит расти в умеренном темпе, сопоставимом с уровнем инфляции. Тенденция сохранится, несмотря на прогнозируемое снижение спроса и продаж из-за удорожания проектов для застройщиков. Цены на вторичное жилье могут снизиться из-за жесткой денежно-кредитной политики ЦБ, хотя это не коснется квартир в престижных районах Москвы. С двузначной ключевой ставкой в 2025 году спрос на новое жилье остаётся слабым, что заставит девелоперов сокращать предложение, считает главный аналитик ПСБ Лаура Кузнецова. Оставшиеся льготные механизмы, ослабление рубля и накопление отложенного спроса, высвобождающегося при снижении ключевой ставки, могут поддержать рынок. На этом фоне спрос в 2025 году снизится ещё на 3–5% в сравнении с 2024 годом, а цены останутся стабильными.
«На вторичном рынке ситуация может сложиться хуже, так как там нет альтернативных выгодных инструментов поддержки спроса», — поясняет аналитик.
Первичная или вторичная недвижимость в 2025: главное
Основным плюсом покупки вторичного жилья является низкая стоимость.
Среди положительных моментов — разнообразие локаций, наличие бесплатных мест для парковки и другое.
Однако вторичное жилье может быть старой застройки, требующей вложений в ремонт, и часто такие дома не имеют современной инфраструктуры, как в новых жилых комплексах (детские площадки, магазины, аптеки, подземный паркинг).
Первичная недвижимость привлекает новизной строительства и современными коммунальными удобствами.
Присмотритесь: лучшие социальные дебетовые карты с оплатой бонусами за путешествия в Чите
Оригинал: Выбор жилья в 2025: новостройки или вторичка? Анализируем риски
Свежие комментарии