Когда в объявлениях появляется квартира по подозрительно низкой цене, многим кажется, что им значительно повезло. Однако в сфере недвижимости случайные цены встречаются крайне редко. За внешней выгодой могут скрываться юридические, технические и даже социальные риски. Разбираемся, в каких случаях покупка дешевого жилья может обернуться серьезными потерями, а также как правильно проверять такие сделки.
Почему квартира может продаваться дешевле рынка
Если воспользоваться любой площадкой с предложениями о продаже жилья и задать параметры интересующего объекта — район, площадь, количество комнат, — можно получить представление о средних ценах на квартиры в выбранном городе.
Система покажет все аналоги, и сразу станет заметно, какие ценовые диапазоны действуют по интересующим параметрам. Если же за конкретную квартиру просят хотя бы на десять процентов меньше средней стоимости по этим объявлениям, стоит задуматься, по какой причине продавец предлагает такую щедрую скидку, отмечает специалист по вторичному рынку Ирина Дианова.
Низкая стоимость — обычно минус десять-двенадцать процентов от рыночной — не всегда означает мошенничество. Однако если разница с рынком превышает двадцать пять процентов, необходимо тщательно проверить жилье до заключения договора.
К причинам появления заниженной стоимости могут относиться и не столь очевидные или откровенно легальные основания:
-
В квартире прописан гражданин, который написал отказ от приватизации. Такому человеку по закону дается пожизненное право проживания и регистрации на данной жилплощади, и даже суд не сможет лишить этого человека регистрации.
Как узнать: следует запросить архивные выписки из домовой книги, копии заявлений о приватизации плюс адресную справку о зарегистрированных лицах. Если станет известно, что есть зарегистрированный отказник, нужно добиваться снятия его с учета до сделки. Если владелец жилья на это не идет, от покупки лучше отказаться: выписать такого жильца не получится никогда. -
Фальсификация документов. Иногда мошенники подделывают доверенности к сделкам, решения суда, документы по наследству у одиноких собственников. Снизив цену, они пытаются привлечь невнимательных покупателей. Способ проверки: предложить встречу с настоящим владельцем (допустимо онлайн). Важно убедиться в наличии оригинала паспорта, провести диалог и задать прямые вопросы. Не лишним будет пообщаться с соседями — так можно узнать детали, которыми может располагать только собственник.
-
Вероятность банкротства собственника или предбанкротное состояние. Если владелец жилья близок к банкротству, его квартира становится, по сути, залогом для кредиторов. Даже если он формально переписывает недвижимость на другое лицо, а затем быстро выставляет ее на рынок с заметной скидкой, подобная сделка может быть оспорена в суде. Как узнать: сделать поиск на сайте Федеральной службы судебных приставов, чтобы убедиться в отсутствии долгов. Проверьте на сайте картотеки арбитражных дел, не подавались ли заявления о банкротстве продавца. Попросите общую информацию о кредитной истории владельца: даже базовые сведения по кредитам и обязательствам покажут финансовое положение. Если рисков банкротства в перспективе трех лет не выявилось, можно рассматривать объект для покупки.
-
Жилье с несколькими владельцами, один из которых ведет асоциальный образ жизни (злоупотребляет алкоголем, употребляет наркотики). Таких собственников находят недобросовестные риелторы, получают доверенности или скупают их долю за бесценок, после чего создают дискомфорт для остальных жильцов и вынуждают их продавать квартиру по низкой цене. Метод проверки: выяснить, где будет проживать продавец после сделки. Надежный признак — приобретение альтернативного жилья, пусть даже комнаты или скромной квартиры. Если владелец не планирует покупать новое жилье и полностью забирает деньги, следует проявлять максимальную осторожность или вовсе отказаться от сделки. Часто именно в таких случаях попытки оспорить куплю-продажу доходят до суда — люди остаются без квартиры и быстро тратят деньги, а подобные обстоятельства влекут признание сделки недействительной.
-
Скрытые дефекты, влияющие на цену. Это могут быть поврежденные несущие конструкции, которые не видно на осмотре, неблагополучные соседи, постоянные проблемы с коммунальными системами, неэффективная управляющая компания, аварийный статус дома. Как проверить: посетите объект несколько раз в разное время, пообщайтесь с жителями, уточните проблемы дома и состояния квартиры в частности. Информацию о признании дома аварийным можно получить через выписку из ЕГРН или на сайте местной администрации.
-
Одна из наиболее опасных ситуаций сегодня — это сделки с так называемыми ведомыми продавцами, которых обманули телефонные мошенники. Такие квартиры чаще всего предлагают со значительным дисконтом. Внешне продавцы обычно не вызывают подозрений: чаще это пожилые, адекватные люди, утверждающие, что после продажи собираются приобрести новое жилье. Проблемы обнаруживаются только после подписания документов, когда выясняется, что человек стал жертвой мошенничества.
Как убедиться: нередко достаточно поговорить с продавцом. Если собственник вопросов не избегает, может объяснить причины продажи, свободно отвечает — скорее всего, он понимает смысл своих действий. Например, если ранее оформлялись доверенности для сбора документов, это плюс: нотариус дополнительно проверяет сознательность доверителя. Важно прямо спросить о причине снижения стоимости до уровня ниже рыночного. Если мотивы продавца логичны — спешная продажа из-за переезда или найден альтернативный вариант жилья — поводов для тревоги не возникает. Если ответы неконкретны, продавец путается, лучше не рисковать. Можно также попросить, чтобы на встречу пришли родственники продавца — это позволит убедиться, что человек действует самостоятельно и не испытывает внешнего давления.
Когда низкая цена не повод для беспокойства
Далеко не всегда снижение стоимости означает нечестный подход или серую схему. Квартиру могут предложить дешевле рынка и без скрытых угроз — такие ситуации перечисляет Евгений Шавнев, руководитель инвестиционной компании «ФЛИП» на рынке недвижимости:
- Срочная продажа: собственник переезжает, у него семейные обстоятельства (нужны деньги на лечение, образование, закрытие долгов). В этом случае дисконт обычно составляет до двенадцати процентов. Как правило, продавцы просят оплату наличными.
- Инфраструктурные проблемы: запланировано строительство дороги, рядом появится мусоросжигательный завод, и так далее. Цена может уменьшиться, хотя юридически объект «чистый».
- Неидеальное состояние или нерегистрированная перепланировка. Если квартира требует ремонта или в ней не узаконена перепланировка, цена опускается ниже средней. Такие объекты интересны инвесторам или тем, кто готов вкладываться в капитальный ремонт. При этом с юридической стороны сделка может не вызывать нареканий.
- Наследственные квартиры. При наследовании нескольким лицам наследники, как правило, заинтересованы в быстрой продаже для деления денег. Часто такие квартиры выставляются со скидкой для ускорения сделки. Важно лишь убедиться, что переход права собственности был корректным.
Подобные объекты, если они действительно не несут серьезных рисков, обычно быстро находят покупателя. Если же квартира по заниженной цене не продается по полгода и дольше — это повод насторожиться. Для проверки и сопровождения лучше привлекать профессиональных юристов и риелторов.
Пошаговая проверка квартиры перед покупкой
Чтобы не стать жертвой нарушения законодательства о жилье, следует пройти несколько обязательных этапов:
Проверка документов:
- запросить выписку из ЕГРН о наличии обременений, количестве владельцев;
- изучить историю перехода прав по данным Росреестра;
- ознакомиться с правоустанавливающими бумагами (договор купли-продажи, дарения и другие);
- сопоставить выписку из ЕГРН с присланными бумагами;
- получить технический паспорт БТИ и сверить его с реальной планировкой;
- запросить справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
- проверить документы на подлинные штампы, печати, водяные знаки;
- если используется доверенность, обязательно проверить ее оригинальность через нотариальную палату.
Проверка личности продавца:
- удостовериться, что фото и данные в паспорте совпадают;
- запросить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров;
- проверить отсутствие признаков банкротства.
Оценка рыночной стоимости:
- сравнить стоимость квартиры с аналогичными предложениями в округе;
- пообщаться с риелторами;
- оценить престижность района и развитость инфраструктуры.
Внимание! Особую осторожность стоит проявлять при покупке жилья у людей с зависимостями (алкоголь, наркотики, игровые расстройства), одиноких пенсионеров и детей-сирот, которым выделено жилье государством. Важно запросить справки из нарко- и психоневрологического диспансеров о дееспособности и отсутствии учета.
Дешевые квартиры от застройщика: в чем подвох
В условиях экономической нестабильности некоторые девелоперы начинают предлагать объекты по ценам существенно ниже рыночных, рассказывает Татьяна Мирсаитова, коммерческий директор компании-застройщика «Меридиан» (Тюмень). Обычно это либо новые игроки рынка, либо компании, испытывающие сложности с оптимизацией расходов и стабилизацией финансов.
Стоимость таких квартир может значительно отличаться от среднерыночных значений, и это повод задуматься о надежности самого девелопера: будет ли проект достроен вовремя и с заявленным качеством? При массовой продаже жилья по сниженной цене строительная компания вынуждена экономить на материалах, убирает опции, влияющие на качество жизни в комплексе, предупреждает эксперт. Поэтому при выборе квартиры стоит ориентироваться не только на стоимость, но и на репутацию, опыт и финансовую устойчивость организации-застройщика.
Присмотритесь: лучшие премиальные дебетовые карты для иностранцев в Воткинске
Оригинал: Квартиры по низким ценам: риски и мошенничество на рынке
Свежие комментарии