В последние месяцы ипотечные ставки оказались на пороге 23%, что делает приобретение новой квартиры практически недоступным для многих российских семей. Ипотека становится преимущественно привилегией льготных категорий, таких как семьи с детьми. Однако, если у вас пока нет детей, а желание приобрести квартиру остаётся значительным, можно рассмотреть опцию привлечения друга в качестве помощника.
Имеется в виду в буквальном смысле.Основное условие для этого — согласие друга стать участником так называемой донорской ипотеки. Но прежде чем принимать решение, разберёмся, что представляет собой концепция донорской ипотеки, кто может воспользоваться такой возможностью, и насколько она соответствует законодательным нормам.
Что подразумевается под донорской ипотекой и какова её структура
Донорская ипотека не является отдельной государственной программой, это скорее формальная процедура оформления семейной ипотеки с привлечением созаемщика, который соответствует критериям льготной программы.
Предположим, вы желаете оформить ипотеку, но высокие ставки делают это непосильным для вашего бюджета. В этом случае, возможно, стоит обратить внимание на одну из льготных ипотечных программ. Если ваша работа не связана с ИТ-сферой и покупка жилья на Дальнем Востоке не входит в ваши планы, тогда семейная ипотека остаётся практически единственным вариантом. Отсутствие детей в этом случае не должно стать преградой, так как вы всё равно можете претендовать на льготные условия.
Для этого понадобится найти созаемщика, отвечающего требованиям программ. Например, у вас может быть родственник с малолетними детьми, и именно он сможет стать вашим ипотечным донором — созаемщиком, который сможет помочь вам получить жилищный кредит на более выгодных условиях.
Впрочем, донорами могут быть не только родственники, но и друзья, знакомые или же коллеги.Законность и легальность донорской ипотеки
По современным законам донорская ипотека не является запрещённой. Более того — многие банковские условия её предусматривают. Тем не менее, несмотря на правомерность, Центральный банк и юридическое сообщество следят за её применением, опасаясь, что могут возникнуть различные злоупотребления.
«Если подобная схема пересечёт рамки частных договорённостей, к примеру, превратится в бизнес по "продаже" льгот, это непременно вызовет интерес и реакцию со стороны регулятора, что, в свою очередь, может спровоцировать ужесточение правил, — комментирует Зара Назарян, основатель компании Forte Group. — В целом, при добросовестном оформлении, все стороны действуют в рамках закона».
Однако если банк обнаружит формальное участие донора или узнает о неофициальной передаче прав и обязанностей, он может применить жёсткие меры:
наложить штрафные санкции;
затребовать досрочное погашение ипотеки;
взыскать имущество;
аннулировать ипотечный договор.
Кто может выступать в роли ипотечного донора
Чаще всего донором для ипотечного займа выступает близкий родственник или друг, которому заёмщик полностью доверяет.
«Законодательство не накладывает обязательные требования родства: можно привлечь любого третьего человека, который соответствует требованиям семейной ипотеки, — объясняет Зара Назарян. — Важно учитывать, что у донора не должно быть ещё действующей ипотеки, оформленной после 23 декабря 2023 года, поскольку с этого момента вступило в силу новое правило, не позволяющее повторно воспользоваться семейной ипотекой».
От банков донор должен соответствовать стандартным требованиям: обладать положительной кредитной историей, иметь достаточный доход, а также возраст должен соответствовать желаемому сроку ипотеки.
«Чем старше донор, тем быстрее подойдёт к концу срок ипотеки, и наоборот, — добавляет Зара Назарян. — Банки ориентируются по кредитному сроку на старшего участника».
Таким образом, схема донорской ипотеки может стать отличным инструментом для многих ситуаций — будь то молодая семья без детей и с низким уровнем дохода, студенты или недавние выпускники, чей доход пока не стабилен, либо и просто те, у кого нет возможности платить ипотеку с высоким процентом, но есть родные, друзья или знакомые с маленькими детьми, готовые помочь получить право на льготную ипотеку.
Ниже приведены категории семей, которые могут принять участие в льготной ипотеке по сниженной процентной ставке:
с ребёнком до шести лет включительно;
с несовершеннолетним ребёнком-инвалидом;
с двумя или более несовершеннолетними детьми, при покупке жилья в малонаселённом пункте, где проживает менее 50 тысяч человек, который расположен в регионе с целевой программой развития или ограниченными строительными возможностями.
Плюсы и минусы донорской ипотеки
С одной стороны, может показаться, что донорская ипотека — это волшебное решение. Это было бы так, если бы не некоторые нюансы. Да, в такой схеме есть преимущества. Основное в том, что заемщик может взять ипотеку по льготной ставке, а у донора появляется возможность на получение имущественного налогового вычета. Однако не стоит забывать о недостатках.
«Самый очевидный риск — вероятность конфликтов и проблем, от которых никто не защищён», — отмечает Зара Назарян. — «Учитывая, что оба участника ипотеки являются совладельцами недвижимости, то при попытке продажи могут возникнуть разногласия, "палки в колеса" и прочие сложные ситуации. Важно помнить о юридических рисках: если финансовые трудности возникнут у одного из заемщиков, на недвижимость может быть наложено обременение, и продажа станет невозможной до момента его снятия».
К тому же, если спустя время донор захочет выйти из сделки, это будет проблематично. Во-первых, согласие должен дать банк. Во-вторых, кредитор может изменить условия займа.
Минусы донорской ипотеки заключаются в следующем:
необходимость выделения доли в жилье для донора;
если основной заемщик не выполняет обязательства, долг переходит на донора;
любая задержка платежей отражается в кредитной истории донора;
если донор обанкротится, кредиторы могут претендовать на недвижимость;
невозможность оформить на себя семейную ипотеку до погашения текущей;
обязанность декларации дарения при отказе донора на долю;
возможность признания сделки недействительной;
сложности с расторжением договора;
вероятность конфликтов между созаемщиками.
Основные подводные камни, о которых не всегда предупреждают доноров: они не получат повторную семейную ипотеку. Но, как говорит Зара Назарян, если донор состоит в браке, грамотное оформление позволит супругу донора взять семейную ипотеку, исключив его из договора брачным соглашением.
«К подводным камням можно отнести и размер долей, — уточняет эксперт. — Часто квартира распределена поровну, что невыгодно основному заемщику. Лучше, если у донора будет минимальная доля при возможных конфликтных ситуациях».
Чтобы избежать проблем и минимизировать риски, основному заемщику и донору целесообразно заключить договор, подробно прописав права и обязанности. Это поможет избежать споров.
Необходимо обсудить все альтернативные действия заранее. Разработайте план на случай, если кто-то захочет выйти из дела. Донор должен осознать, сможет ли справиться с дополнительными финансовыми обязательствами, если основной заемщик вдруг не сможет вносить платежи вовремя и в полном размере.
Перед обращением в банк стоит рассмотреть альтернативные варианты, включая субсидированные программы. Возможно, статус заемщика соответствует другим льготам — например, ипотеке для сотрудников IT-сферы или молодых специалистов. По мнению Зары Назарян, донорская ипотека не имеет особых преимуществ перед другими программами.
«Особых преимуществ ожидать не стоит, поскольку донорская ипотека не является отдельной льготной программой», — подытоживает эксперт.
Что следует знать о донорской ипотеке
Если вы хотите купить жилье, но не проходите под льготные программы, а платить высокие проценты не по душе, возможно, стоит рассмотреть донорскую ипотеку. Однако сначала необходимо найти человека, готового помочь и пожертвовать своей неиспользованной льготой, ведь после этого донор ей воспользоваться уже не сможет.
Кроме того, донор не только помогает заемщику получить более выгодную ставку по ипотеке, но и становится полноценным заемщиком с соответствующими обязательствами. Если основной заемщик перестанет платить, обязательства перейдут на донора, а любая просрочка повлияет на его кредитную историю.
Помните, что ипотека — это долгосрочное дело. Ее выплачивают годами. И за время выплаты между заемщиком и донором может многое произойти. Конфликт способен навредить отношениям между созаемщиками и их финансовому положению.
Донору придется выделить долю в квартире, а основной заемщик сможет распоряжаться ею полностью только после погашения ипотеки. В то же время донор может отказаться от своей доли, но сделать это по простому нельзя — необходимо официально оформить передачу недвижимости. Например, по договору дарения, что облагается налогом 13% от стоимости жилья при отсутствии родственных связей.
Кроме того, если банк увидит в донорстве признаки мнимой сделки, он может признать ее незаконной. В таком случае банк имеет право потребовать досрочного погашения ипотеки, оштрафовать, истребовать недвижимость через суд.
Хотя схема легальна, нелишним будет проконсультироваться с юристом перед оформлением сделки, а при выборе донора стоит обратиться к человеку, которому вы доверяете.
В последнее время ипотечные ставки приблизились к 23%. С такими цифрами новая квартира для многих стала мечтой, а ипотека кажется доступной лишь для льготников, например, для семей с детьми. Но если у вас пока нет детей, а желание купить квартиру серьезное, даже в ипотеку, можно воспользоваться помощью друга в прямом смысле.
Главное, чтобы он согласился вступить в донорскую ипотеку с вами. Но сначала разберемся, что такое донорская ипотека, кто может ею воспользоваться и насколько законна такая схема.
Что такое донорская ипотека и как она работает
Донорская ипотека — это не отдельная госпрограмма, а схема оформления семейной ипотеки с привлечением созаемщика, соответствующего условиям программы.
Допустим, вы хотите купить квартиру в ипотеку, но из-за высоких ставок не можете позволить себе такую задолженность. Следовательно, стоит рассмотреть одну из льготных программ. Если вы не работаете в ИТ-компании и не планируете покупать жилье на Дальнем Востоке, рассматривается лишь программа семейной ипотеки. Отсутствие детей не мешает взять льготный кредит.
Единственное, что нужно, — найти созаемщика, подходящего под условия кредита. Например, у вас есть родственник с двумя детьми. И именно он может стать ипотечным донором, то есть созаемщиком, который поможет получить жилищный кредит на выгодных условиях. Донорами могут стать не только родственники, но также друзья, знакомые и коллеги.
Законно ли это
Донорская ипотека не запрещена законом. Более того, она предусмотрена банковскими условиями. Хотя действующие правила допускают ее, Центробанк и юристы следят за ее применением, опасаясь злоупотреблений.
Если схема выходит за рамки частных договоренностей, например, превращается в бизнес по «продаже» льготы, это наверняка вызовет реакцию регулятора и может повлечь ужесточение правил. При добросовестном оформлении все участники сделки действуют в рамках закона.
Если банк выявит формальное участие донора или узнает о неофициальной передаче прав и обязанностей, могут применить санкции:
оштрафовать;
потребовать досрочной выплаты;
взыскать недвижимость;
расторгнуть договор.
Кто может стать донором
Донором чаще всего является близкий родственник или друг, которому заемщик доверяет.
Законодательство не устанавливает обязательного родства: можно привлечь любое третье лицо, соответствующее условиям семейной ипотеки. Важно отметить, что у донора не должно быть действующей ипотеки, оформленной после 23 декабря 2023 года, так как с этого момента действует правило, не позволяющее заемщику повторно воспользоваться семейной ипотекой.
Банк предъявляет к донору стандартные требования: хорошая кредитная история, достаточный доход и подходящий возраст для выбранного срока ипотеки. Если донор старше заемщика, то срок ипотеки рассчитывается по возрасту донора, и наоборот. Таким образом, банк ориентируется на старшего участника.
Донорская ипотека может стать отличным решением для молодых семей без детей, у которых доход одного из супругов недостаточный, а также для студентов или недавних выпускников с нестабильным доходом. Кроме того, она подойдет тем, кто не может платить ипотеку по ставке 20–23% годовых, но имеет родственников, друзей или знакомых с детьми до шести лет, готовых поделиться своим правом на льготную ипотеку.
Категории семей, которые могут получить ипотеку под льготную ставку:* с одним ребенком до шести лет включительно;* с несовершеннолетним ребенком с инвалидностью;* с двумя и более детьми до 18 лет, если ипотека оформляется на жилье в населенном пункте с численностью менее 50 тысяч человек, расположенном в регионе с особой программой развития или с низкими объемами строительства.
Преимущества и недостатки донорской ипотеки
На первый взгляд, донорская ипотека кажется идеальной схемой. Однако, как и у любого другого решения, у нее есть свои особенности.
Главный риск — это вероятность конфликтов и проблем, которые могут возникнуть, учитывая, что оба участника являются совладельцами недвижимости. Это может вызвать трудности при продаже, а также создать дополнительные неудобства.
Важно учитывать и юридические риски: при негативной финансовой ситуации у одного из заемщиков на недвижимость может наложиться обременение, что сделает невозможным продажу жилья до его снятия. Если донор через несколько лет захочет выйти из сделки, это будет непросто: сначала необходимо получить одобрение банка, а кредитор может пересмотреть условия кредита.
Еще раз перечислим минусы донорской ипотеки:* необходимость выделения донору доли в квартире;* ответственность донора в случае прекращения выплат основным заемщиком;* любая просрочка отразится в кредитной истории донора;* при банкротстве донора кредиторы смогут претендовать на квартиру;* донор не сможет оформить семейную ипотеку снова, пока текущий кредит не будет погашен и в семье не появится новый ребенок;* необходимость декларирования дарения, если донор не претендует на долю в жилье;* возможность признания сделки недействительной;* трудности с расторжением договора;* риски конфликтов между созаемщиками.
Подводные камни, о которых не всех доноров предупреждают
Донор не сможет воспользоваться семейной ипотекой повторно. Однако, если он состоит в браке, то при грамотной договоренности его супруг может оформить семейную ипотеку. Для этого необходимо исключить супруга из сделки брачным договором.
Еще одним подводным камнем является размер долей при покупке. Часто участники оформляют квартиру в равных долях, но для основного заемщика выгоднее, если у донора будет минимальная доля — на случай конфликтов.
Чтобы избежать потенциальных проблем и минимизировать риски, сторонам — заемщику и донору — рекомендуется тщательно оформить свои отношения в юридическом плане, заключив соглашение, которое детально определяет все права и обязанности. Это защитит вас от возможных споров и недоразумений. Также стоит заранее обсудить всевозможные сценарии развития событий, например, что делать, если одна из сторон решит выйти из сделки.
Донор должен осознавать, способен ли он выдержать дополнительную финансовую нагрузку, если основной заемщик внезапно утратит возможность своевременно и в полном объеме оплачивать кредит. Перед тем как обратиться в банк, стоит рассмотреть все доступные альтернативы, включая субсидированные ипотечные программы. Возможно, что заемщик соответствует условиям для получения других льгот, например, ипотеки для IT-специалистов или молодых профессионалов. Донорская ипотека не обходит другие программы в плане преимуществ.
Основное, что нужно знать о донорской ипотеке: если вы намерены приобрести собственное жилье в ипотеку, но не можете воспользоваться льготными программами и отказываетесь платить по высоким ставкам, возможно, донорская ипотека станет приемлемым решением. Тем не менее, для этого необходимо найти человека, который будет готов не только поддержать вас, но и пожертвовать своей льготой, ведь впоследствии он больше ей воспользоваться не сможет.
Кроме того, донорская помощь означает, что донор становится полноценным со-заемщиком, что влечет за собой все соответствующие последствия. Если основной заемщик окажется не в состоянии платить по счетам, обязанность обслуживания кредита переходит на донора и даже незначительные просрочки начнут отражаться на его кредитной истории.
Важно помнить, что ипотека — это долгосрочное обязательство, выплаты осуществляются на протяжении многих лет. В течение этого времени отношения между заемщиком и донором могут измениться. Любые конфликты могут не только нанести вред их личным отношениям, но и существенно осложнить финансовое положение сторон.
Донор должен выделить долю в приобретаемой квартире, причем основной заемщик сможет полностью распоряжаться недвижимостью только после погашения ипотеки. В то же время донор вправе отказаться от своей доли в квартире, но для этого необходимо официально оформить передачу недвижимости, например, заключив договор дарения, чем обязывается уплатить налог в размере 13% от стоимости жилья, если он и его со-заемщика не связывают родственные отношения.
Кроме того, банк может заподозрить признаки фиктивной сделки в оформлении донорской ипотеки и признать ее незаконной. В таком случае он вправе потребовать досрочного погашения ипотеки, наложить штрафные санкции и предпринять действия по взысканию недвижимости через суд. Несмотря на легальность подобной схемы, перед ее оформлением не лишним будет обратиться за квалифицированной консультацией к юристу, а также выбрать донора, которому можно всецело доверять.
Присмотритесь: лучшие именные карты без постоянной регистрации
Оригинал: Донорская ипотека: новый способ для покупки жилья без детей
Свежие комментарии